guida all'acquisto di un immobile

GUIDA COMPLETA PER CHI DEVE COMPRARE CASA

- COMPROMESSO
Il contratto preliminare e l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (Rogito notarile), indicandone subito gli aspetti essenziali, nel caso di un immobile in costruzione e per una migliore identificazione dell'immobile stesso, vengono allegati progetti concessionati, capitolato lavori e concessione edilizia. La parte venditrice, per legge, deve rilasciare regolare fidejussione su tutte le somme che gli vengono anticipate prima dell'atto definitivo. Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione (art. 13 D.P.R. 131/86 e art. 10 della Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/86).
La registrazione comporta il versamento delle seguenti imposte: Imposta di Registro: € 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita imposta di Bollo: € 14,62 (ogni 100 righe). Caparra confirmatoria (art. 1385 cod. civ.) Rappresenta una somma di denaro o altre cose fungibili (sostituibili), che una parte da all’altra al momento della conclusione del contratto per confermare l’impegno assunto contrattualmente. La presenza nel contratto preliminare della caparra confirmatoria prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dello 0,50% sull’ammontare della stessa (artt. 6 e 10 della Tariffa Parte I, D.P.R. 131/86). Acconto Rappresenta un’anticipazione del prezzo pattuito per l’atto definitivo. La presenza nel contratto preliminare di una somma a titolo di acconto prevede l’applicazione delL'iva 4% (SE PRIMA CASA) 10% (SE SECONDA CASA) sull’ammontare della stessa.

- AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
La prima casa può essere definita come il primo immobile ad uso abitativo acquistato da un soggetto privato; per godere di taluni benefici fiscali deve essere “non di lusso”. La condizione iniziale richiesta per definire “prima casa” un’unità abitativa è che la stessa sia
la prima unità ad essere acquistata dal contribuente sul territorio nazionale, con l'obbligo di trasferirci la residenza entro 18 mesi dalla data di rogito. Ciò premesso, va immediatamente rilevato che il carattere di “prima casa” è, in realtà, normativamente riconosciuto e tutelato anche nelle ipotesi in cui il contribuente abbia acquistato per la prima volta un immobile ad uso abitativo, fruendo dei vantaggi fiscali, ed abbia in seguito provveduto alla sua cessione con contestuale acquisto di un altro immobile, nel rispetto di particolari limiti temporali (deve ricomprare entro 12 mesi dalla vendita dell'immobile comprato con le agevolazioni, si precisa che trascorsi cinque anni decade tale obbligo temporale). In queste ipotesi, il nuovo immobile non è visto come frutto di un secondo acquisto, escluso quindi dalle agevolazioni “prima casa”, ma è visto come riacquisto della “prima casa”. Tale tutela normativa provoca un’immediata conseguenza: le agevolazioni previste per la prima casa non trovano applicazione solo nelle ipotesi di acquisto del primo immobile ad uso abitativo, ma anche nelle ipotesi di suo riacquisto, seppur riconosciute sotto forma di credito di imposta.

- DETRAZIONE DEL 36% SULLE PERTINENZE
Con la nuova finanziaria annualità 2007, la detrazione IRPEF ritorna al 36%. L'agevolazione principalmente consiste nella possibilità di detrarre dall' IRPEF una quota pari al 36% dell'importo delle spese sostenute per l'acquisto di pertinenze dell'abitazione principale dei proprietari o di coloro che ne hanno diritto, fino ad un importo massimo di 48.000 euro per ogni immobile.
Tale detrazione può essere ripartita per un periodo di 10 anni. Per i soggetti ultrasettantacinquenni le quote potranno scendere a 5, mentre per gli ultranovantenni potranno essere 3.

- DETRAZIONE INTERESSI PASSIVI SUL MUTUO
Notevole importanza riveste la questione interpretativa in materia di IRPEF riservata al trattamento dei mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. A tal proposito, il legislatore ha previsto una particolare disciplina che agevolasse il contribuente,
prevedendo l’inserimento degli interessi passivi nel rigo 7 del quadro E. L’agevolazione è riservata a coloro che, in quanto dichiaranti, risultino essere proprietari dell’immobile o nudi proprietari dello stesso. Nello specifico potrà indicare la spesa il dichiarante che abbia pagato nel 2005 a un soggetto (banca, finanziaria) con sede in Italia o in altro stato membro dell’Unione Europea, interessi passivi e oneri accessori in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, cioè di quella in cui il proprietario o i suoi familiari dimorano abitualmente, o di un’ulteriore quota della medesima. Per determinare l’importo massimo detraibile degli interessi sarà utile rapportare il capitale preso a mutuo al costo di acquisto dell’immobile. In ogni caso l’importo non potrà superare i seguenti limiti:
- €. 3.615, 20 euro in totale, quindi il 36% corrispondono a €. 1.301,00 annui.